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    深圳甲級寫字樓供需兩旺 市場風口轉向?

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    與傳統住宅市場不同,深圳的寫字樓市場一直被認為供過于求。不過,這個印象似乎已經成為“過去時”。與過去一年深圳住宅成交有點“低迷”不同,另一面則是深圳的寫字樓和辦公物業市場日益活躍。


    高力國際發布的最新報告顯示,2017年深圳甲級寫字樓市場出現自2004年最大量的新增供應,共計104萬平方米,市場同時也顯示出了驚人的吸納能力。至2017年年末,深圳甲級寫字樓平均空置率同比下降3.4%至13.5%,凈吸納量超過一百萬平方米,是過去十年深圳市甲級寫字樓平均凈吸納量的三倍有余。


    在福田中心區從事寫字樓商鋪中介中作的陳先生對記者表示,過去一段時間以來生意還算不錯,比2016年要好,特別是一些小面積的寫字樓單位,出租和出售的情況都不錯,甚至出現一些個人投資者入手寫字樓,雖然寫字樓的流動性較差,但可以作為長期投資,這些投資者主要是為了較為穩定的租金收入?!?/p>


    高力國際的數據顯示,截至2017年年底深圳市寫字樓市場的平均租金為230.7元每月每平方米,同比增長9.6%。其中,羅湖區年內平均租金同比上浮8%至218元每月每平方米;福田平均租金同比攀升13.7%至268元每月每平方米;南山區的甲級寫字樓的平均租金同比增長3%至175元每月每平方米,前海片區則因部分項目入市一年去化率不理想而出現租金大幅調整的情況,平均租金為105.9元每月每平方米,同比下滑37.7%。高力國際預計,2018年深圳甲級寫字樓市場的平均租金穩中有升,同比2017或有2%至3%的漲幅。


    不過,美聯物業全國研究中心總監何倩茹提醒,住宅市場、寫字樓市場、商鋪市場的玩法是不一樣的,投資技巧、投資風險也不相同。


    無論如何,寫字樓是經濟發展的晴雨表,辦公物業出租情況是對相關產業發展狀況的反映,深圳市場的長期投資價值獲得了機構大資金認同,這是一個非常健康的良性循環。


    最近,谷歌在深圳設立辦公室的消息十分火爆。作為深圳的四大支柱產業,高新技術產業及金融業近年發展迅猛,也成為寫字樓的主力客戶。不過,以科技和金融為深圳市甲級寫字樓租戶的主導產業的局面自2017年下半年開始被打破,深圳寫字樓租賃市場已變得日益活躍與多元化。高力國際深圳分公司副董事總經理袁嘉隆表示,愈發多的本土的,以及國際知名的來自房地產、專業服務、先進制造、零售、以及教育行業的租戶因新設立辦公室或業務擴張而對辦公空間產生需求。


    第一太平戴維斯則預計,隨著深圳產業發展的不斷推進,信息技術與電信行業的在甲級寫字樓市場的吸納能力將逐漸增強。


    過去一年,深圳有多家企業通過拿地自建或整棟購買寫字樓作為企業總部。除企業自用及機構投資者看好深圳市場動作頻頻外,近年政府通過購買大面積物業用于定向租賃,鼓勵扶持相關產業的情況時有發生。記者調查發現,去年在深圳的寫字樓市場上,龍華區的紅山6969、羅湖區的招商中環等項目都出現寫字樓大宗交易情況,開發商開始逐漸轉變其策略,顯示出從散售到整售的轉變的傾向。


    而在深圳2017年成交的43宗土地中,住宅用地僅1宗,商辦用地則達到20宗,規劃建筑面積達384.65萬平方米,占總規劃建面的63.36%。就在去年12月,掛牌總價86.89億元的深圳灣兩宗地塊被恒大和萬科分別收入囊中,兩家龍頭房企也將在此建設總部。有分析人士預計,未來將有更多外地企業進入深圳,整棟寫字樓的大宗交易也將增加。


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